IMMOTISS QUARTERLY – Q2 2026
Der Marktindex für
Pflegeimmobilien in
Deutschland
Das Fundament trägt: Markt, Preise und Bonität liegen über dem Normalwert 50, die Betreiberbonität erreicht mit 83 ihren Höchststand. Der ICX bleibt mit 54 Indexpunkten im ausgeglichenen Bereich, trotz Transaktionstief.
ICX – GESAMTINDEX – ASSETKLASSE PFLEGEIMMOBILIEN
Entwicklung im Quartalsverlauf
Datenbasiert und objektiv: der Richtwert für das Marktumfeld von Pflegeimmobilien. Gesamtindex und vier Teilindizes im Quartalsverlauf.
Der IMMOTISS Care Index (ICX) liegt im zweiten Quartal 2026 bei 54 Indexpunkten (Q1 2026: 75). Wie in allen sechs Quartalen seit Q1 2025 bleibt er über dem Referenzwert 50, erreicht aber den niedrigsten Stand der Reihe. Das Transaktionstief erklärt den Rückgang überwiegend; Markt, Preise und Bonität liegen über 50. Das Einzelquartal zeigt die Aktivität, der Jahreszyklus das Marktumfeld: Mit Ø 61 bleibt es ausgeglichen. Insgesamt macht der ICX Einzelereignisse sichtbar, ordnet sie ein und zeigt, ob sie das Gesamtbild tragen.
– Der Kommentar zur Ausgabe
„Ein schwaches Quartal ist noch kein schwacher Markt. Der ICX liegt bei 54, weil die Transaktionen einbrechen. Markt, Preise und Bonität liegen alle über dem Normalwert. Das Fundament trägt und ist belastbarer, als die Marktwahrnehmung vermuten lässt.„
Jochen Zeeh
Geschäftsführer, IMMOTISS
Betreiberbonität
INCANS® Global Portfolio Score
Bonität und Ausfallwahrscheinlichkeit jetzt auch für den deutschen Pflegebetreibermarkt: Das Portfolio der 100 relevantesten Betreiber ist exklusiv mit Income Analytics kuratiert.
Die Bonität der 100 relevanten Betreiber erreicht im zweiten Quartal 2026 mit [83] Punkten ihren Höchststand seit Messbeginn und erreicht eine Einordnung im Risikoband Medium-Low. Der Score beschreibt das Portfolio und ersetzt keine Einzelbetrachtung des Betreibers.
PERSPEKTIVWECHSEL HEALTHCARE
Gesamtmarktbetrachtung
Der ICX misst die Entwicklung der Pflegeimmobilien. Ab hier weitet sich der Blick auf den gesamten Healthcare-Investmentmarkt: Pflege, Betreutes Wohnen und Gesundheitsimmobilien im Vergleich.
INVESTMENTMARKT HEALTHCARE
Transaktionsvolumen
Der Healthcare-Investmentmarkt im Quartalsvergleich: Das IMMOTISS-Transaktionsvolumen zeigt, wo Investoren aktiv sind und wie viel Kapital sie bewegen.
Das Transaktionsvolumen steigt im zweiten Quartal 2026 auf 580 Mio. € (+104 % gegenüber Q2 2025: 285 Mio. €). Dies wurde nahezu ausschließlich durch gehandelte Immobilien der Gesundheitsversorgung (500 Mio. €) getragen, aufgrund eines Großdeals eines bundesweiten Klinikportfolios; Pflegeheime (50 Mio. €) und Senior Living (30 Mio. €) bleiben dahinter. Der Healthcare-Markt wächst, die stationäre Pflege als ICX-Baustein liegt jedoch unter dem Vorjahresquartal.
INVESTMENTMARKT HEALTHCARE
Jahresvergleich
Das Healthcare-Transaktionsvolumen erreicht im ersten Halbjahr 2026 bereits 1,82 Mrd. € und liegt damit 50 % über dem gesamten Vorjahr (1,2 Mrd. €). Knapp zwei Drittel entstanden im ersten Quartal, getragen von zwei Großdeals: der Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica und dem Verkauf eines ambulanten Portfolios an TPG.
INVESTMENTMARKT HEALTHCARE
Entwicklung der Spitzenrendite
Die Spitzenrenditen haben sich in den vergangenen Quartalen nur marginal bewegt und bewegen sich bei Pflegeimmobilien und Senior Living auf einem stabilen Niveau. 2026 liegt die Spitzenrendite für Pflegeimmobilien bei 5,2 % und damit 20 Basispunkte über den Immobilien der Gesundheitsversorgung (5,0 %) und 70 Basispunkte über dem Senior Living (4,5 %). Der Aufschlag bei Pflegeimmobilien bildet das Betreiberrisiko ab: Investoren kaufen bei Pflegeeinrichtungen Immobilie und Mieter- /Betreiberbonität während im Senior Living vor allem der Wohnwert trägt.
IM FOKUS: BETREIBERBONITÄT
Zwei Jahre im Aufwärtstrend
Der INCANS-Score der 100 relevantesten Pflegebetreiber ist seit Q2 2024 stetig von 75 auf 83 Punkte gestiegen. Der Score sagt voraus, mit welcher Wahrscheinlichkeit ein Unternehmen in den nächsten zwölf Monaten ausfällt, und berücksichtigt neben Bilanzen auch Zahlungsverhalten, Gerichtsurteile und Gesellschafterstruktur. 83 Punkte stehen für eine jährliche Ausfallwahrscheinlichkeit von 0,1 bis 0,5 %, das entspricht einem Anleihe-Äquivalent von BBB. Die Sorge vor Betreiberausfällen spiegelt sich demnach in den Zahlen nicht wider: Ausfälle sind Einzelfälle, und bei sorgfältig geprüften Betreibern ist das Risiko auch durch ein aktives Management gut einzugrenzen. Das stützt die Attraktivität der Assetklasse Pflegeimmobilien.
83
INCANS® GLOBAL
PORTFOLIO
SCORE
„Die Bonität der Betreiber zeigt Substanz und Stabilität. Wer genau hinsieht und vor allem aktiv managt, findet in Pflegebetreibern kein Ausfallrisiko, sondern solide Partner“
Daniel Wolf
Geschäftsführer Asset Management
FAQ
Häufige Fragen zum IQX
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Der ICX ist der Richtwert für das Marktumfeld von Pflegeimmobilien in Deutschland: datenbasiert, objektiv und ungeglättet. Er bündelt vier Marktsignale zu einer Zahl zwischen 0 und 100, statt sich auf einzelne Ereignisse zu stützen, und wird jedes Quartal aktualisiert.
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CHRISTIAN WAGNER
Datenarchitekt mit einem klaren Blick für Strukturen, Automatisierung und strategische Datenanwendung im Healthcare-Sektor. Ich mache Informationen nutzbar und Entscheidungen skalierter.
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TRASENIX
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