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Investitionskosten als Stabilitätsfaktor im Pflegemarkt

Pflegeimmobilien gelten als stabile Anlageklasse – doch echte Wertstabilität entsteht erst durch klug gesteuerte Investitionskosten. Unsere aktuelle Analyse zeigt: 44 % aller Einrichtungen haben ihre Kostensätze in den letzten fünf Jahren nicht angepasst. Dabei sind Investitionskosten der zentrale Hebel für Refinanzierung, stabile Pachtzahlungen und nachhaltige Immobilienwerte.

07.10.2025

#IMMOTISS-REPORT

Kevin Hoffmann

Pflegeimmobilien gehören zu den robustesten Anlageklassen im deutschen Immobilienmarkt. Während Büros oder Logistikflächen stark von Konjunkturzyklen abhängen, bleibt die Nachfrage nach Pflegeplätzen strukturell stabil – getrieben vom demografischen Wandel und der Daseinsvorsorge. Für Investoren bietet das Segment damit ein Fundament, das weitgehend unabhängig von wirtschaftlichen Schwankungen ist.

Doch nachhaltige Renditen entstehen nicht allein durch stabile Nachfrage. Entscheidend ist, wie die Investitionskosten gesteuert werden. Sie bilden den immobilienbezogenen Anteil an den Gesamtkosten einer Pflegeeinrichtung – also Bau, Erwerb, Instandhaltung und Finanzierung – und sind nach § 82 SGB XI als umlagefähige Einrichtungskosten anerkannt. Richtig verhandelt, sichern sie Refinanzierung, Liquidität und stabile Pachtzahlungen.

Für die IMMOTISS Investitionskostenanalyse 2025 wurden zwei Perspektiven kombiniert:

Öffentliche Kassendaten 2020–2025 zeigen: 44 % aller Pflegeheime haben ihre Investitionskostensätze in den letzten fünf Jahren nicht angepasst – trotz indexierter Mietsteigerungen.
Eigene Mandatsergebnisse aus Pflegesatzverhandlungen belegen das Nachholpotenzial: durchschnittliche Anpassungen von +19 %, bei Intervallen über fünf Jahre sogar +37,7 %.

Der Vergleich mit anderen Assetklassen zeigt: Während bei Büro- oder Logistikimmobilien Mieten regelmäßig marktbasiert angepasst werden, bleiben Pflegeimmobilien häufig unter ihrem realistischen Refinanzierungsniveau. Genau hier liegt der Hebel für Investoren – wer die I-Kosten aktiv managt, steigert nicht nur die Wirtschaftlichkeit des Betriebs, sondern stabilisiert den langfristigen Cashflow der Immobilie.

Vollständige Investitionskostenanalyse 2025 herunterladen:

Sprechen Sie uns gern an, wenn Sie Betreiberstrukturen weiterentwickeln, Geschäftsmodelle zukunftsfähig gestalten oder neue Refinanzierungsstrategien prüfen möchten. Weitere Informationen zu unserem Leistungsportfolio finden Sie hier: Refinanzierung & Betriebsentwicklung sowie Proaktives Asset Management.