IMMOTISS QUARTERLY – Q3 2026
Der Marktindex für
Pflegeimmobilien in
Deutschland
Transaktionen beleben den Pflegeimmobilienmarkt, beim Neubau fehlt der Schwung: Der ICX liegt mit 60 Indexpunkten im ausgeglichenen Bereich. Preise (58) und Betreiberbonität (82) liegen über dem Normalwert 50, der Marktindex mit 46 leicht darunter.
ICX – GESAMTINDEX – ASSETKLASSE PFLEGEIMMOBILIEN
Entwicklung im Quartalsverlauf
Datenbasiert und objektiv: der Richtwert für das Marktumfeld von Pflegeimmobilien. Gesamtindex und vier Teilindizes im Quartalsverlauf.
Der IMMOTISS Care Index (ICX) liegt im dritten Quartal 2026 bei 60 Indexpunkten (Q2 2026: 54). Wie in allen sieben Quartalen seit Q1 2025 liegt er über dem Referenzwert 50. Den Anstieg tragen die Transaktionen, deren Teilindex von 17 auf 54 Punkte springt; der Marktindex liegt mit 46 erstmals unter 50, Preise und Bonität darüber. Das Einzelquartal zeigt die Aktivität, der Jahreszyklus das Marktumfeld: Mit Ø 62 (gerundet) liegt es im ausgeglichenen Bereich. Insgesamt macht der ICX Einzelereignisse sichtbar, ordnet sie ein und zeigt, ob sie das Gesamtbild tragen.
„Kapital ist im Pflegeimmobilienmarkt in Bewegung, und die Betreiber bringen die wirtschaftliche Substanz mit, um daraus Wachstum zu machen. Das ist die gute Nachricht dieses Quartals.“
Jochen Zeeh
Geschäftsführer, IMMOTISS
Betreiberbonität
INCANS® Global Portfolio Score
Bonität und Ausfallwahrscheinlichkeit jetzt auch für den deutschen Pflegebetreibermarkt:
Das Portfolio der 100 relevantesten Betreiber ist exklusiv mit Income Analytics kuratiert.
Die Bonität der 100 relevanten Betreiber liegt im dritten Quartal 2026 bei 82 Punkten und damit nahe ihrem Höchststand aus dem zweiten Quartal (83) [Einordnung Risikoband laut INCANS-Daten, Q2: Medium-Low]. Der Score beschreibt das Portfolio und ersetzt keine Einzelbetrachtung des Betreibers.
PERSPEKTIVWECHSEL HEALTHCARE
Gesamtmarktbetrachtung
Der ICX misst die Entwicklung der Pflegeimmobilien. Ab hier weitet sich der Blick auf den gesamten Healthcare-Investmentmarkt: Pflege, Betreutes Wohnen und Gesundheitsimmobilien im Vergleich.
INVESTMENTMARKT HEALTHCARE
Transaktionsvolumen
Der Healthcare-Investmentmarkt im Quartalsvergleich: Das IMMOTISS-Transaktionsvolumen zeigt, wo Investoren aktiv sind und wie viel Kapital sie bewegen.
Das Transaktionsvolumen liegt im dritten Quartal 2026 bei 320 Mio. € (+160 % gegenüber Q3 2025: 123 Mio. €). Den größten Anteil tragen Pflegeheime mit 230 Mio. € (Q3 2025: 45 Mio. €), gefolgt von Immobilien der Gesundheitsversorgung (50 Mio. €) und Senior Living (40 Mio. €). Die stationäre Pflege als ICX-Baustein liegt damit deutlich über dem Vorjahresquartal. In den Zahlen berücksichtigt ist die angekündigte Übernahme von neun Pflegeeinrichtungen durch den von Elevation Advisors gemanagten Fonds European Senior Living und die Alloheim Gruppe, die den Betrieb übernimmt. Die Commercial Due Diligence (CDD) erfolgte durch IMMOTISS.
INVESTMENTMARKT HEALTHCARE
Jahresvergleich
Das Healthcare-Transaktionsvolumen erreicht in den ersten drei Quartalen 2026 bereits 2,14 Mrd. € und liegt damit 75 % über dem gesamten Vorjahr (1,22 Mrd. €). Knapp 60 % davon entstanden im ersten Quartal (1,24 Mrd. €), getragen von zwei Großdeals: der Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica und dem Verkauf eines ambulanten Portfolios an TPG.
INVESTMENTMARKT HEALTHCARE
Entwicklung der Spitzenrendite
Die Spitzenrendite für Pflegeimmobilien liegt im dritten Quartal 2026 bei 5,3 % (Q2: 5,2 %) und damit 30 Basispunkte über den Immobilien der Gesundheitsversorgung (5,0 %) und 60 Basispunkte über dem Senior Living (4,7 %; Q2: 4,5 %). Der Aufschlag bei Pflegeimmobilien bildet das Betreiberrisiko ab: Investoren kaufen bei Pflegeeinrichtungen Immobilie und Mieter-/Betreiberbonität, während im Senior Living vor allem der Wohnwert trägt.
IM FOKUS: PROJEKTENTWICKLUNGEN
Beim Neubau fehlt der Schwung
In der vollstationären Pflege sind im dritten Quartal 2026 nur 1.280 Plätze neu in die Planung gekommen: 52 % weniger als im zweiten Quartal (2.640) und 57 % weniger als im Q3 2025. Vier Quartale lang lagen die Neuzugänge zuvor im Schnitt bei 2.740 Plätzen, die Erholung seit Q3 2025 ist damit abgebrochen. Nach Einschätzung von IMMOTISS tragen Projekte, die vor neun Monaten kalkuliert wurden, unter den heutigen Finanzierungsbedingungen mit höherer Inflation und strengeren Bankkonditionen unter Umständen nicht mehr. Zwischen Projektidee und Baubeginn vergehen rund zwei Jahre, dazu kommen etwa 18 Monate Bauzeit. Was heute nicht geplant wird, fehlt deshalb in drei bis vier Jahren: als Pflegeplatz ebenso wie als Ankaufsobjekt für Investoren. Die Projektentwicklungen fließen in den Marktindex ein.
1.280
NEU
GEPLANTE
PFLEGEPLÄTZE
„Entscheidend ist weniger der Einzelwert als die Richtung. Was heute nicht geplant wird, fehlt in drei bis vier Jahren: als dringend benötigter Pflegeplatz ebenso wie als Ankaufsobjekt für Investoren.“
Sabine Hirtreiter
Senior Consultant, IMMOTISS
FAQ
Häufige Fragen zum IQX
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Der ICX ist der Richtwert für das Marktumfeld von Pflegeimmobilien in Deutschland: datenbasiert, objektiv und ungeglättet. Er bündelt vier Marktsignale zu einer Zahl zwischen 0 und 100, statt sich auf einzelne Ereignisse zu stützen, und wird jedes Quartal aktualisiert.
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Datenarchitekt mit einem klaren Blick für Strukturen, Automatisierung und strategische Datenanwendung im Healthcare-Sektor. Ich mache Informationen nutzbar und Entscheidungen skalierter.
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