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Healthcare-Immobilien 2026: Warum sich Bewertungslogiken strukturell verändern

Im Rahmen des FondsForum Forecast 2026 hat Daniel Wolf, Geschäftsführer von IMMOTISS, die aktuelle Lage im Healthcare-Immobilienmarkt eingeordnet. Das Gespräch macht deutlich: 2026 wird kein Übergangsjahr – sondern ein struktureller Wendepunkt.

Der Markt normalisiert sich nicht. Er differenziert sich neu.

Im Folgenden fassen wir die zentralen Einordnungen zusammen – entlang der drei entscheidenden Perspektiven Markt, Immobilie und Betrieb.

16.02.2026

#HealthcareImmobilien2026

Kevin Hoffmann

Markt: Selektive Stabilisierung statt flächendeckender Erholung

Die Kapitalmärkte senden vorsichtige Stabilisierungssignale. Zinsniveaus konsolidieren sich, einzelne Transaktionen finden wieder statt. Doch diese Bewegung ist keine Rückkehr zur alten Marktmechanik.

Die Phase pauschaler Renditekompression ist vorbei. Risiken werden differenzierter bewertet, Marktteilnehmer prüfen Betreiberstrukturen, Refinanzierungsfähigkeit und regionale Versorgungsprofile deutlich genauer.

Healthcare bleibt strukturell attraktiv – aber nicht automatisch investierbar.

Bereits in früheren Marktanalysen hat IMMOTISS unter anderem die Entwicklung der Investitionskostenstrukturen sowie Marktbereinigungsprozesse auf Betreiberseite untersucht. Diese Entwicklungen wirken nun zunehmend auf Bewertungslogiken und Investitionsentscheidungen zurück.

2026 wird daher kein Jahr der schnellen Erholung, sondern eines der qualitativen Selektion.

Immobilie: Bewertung ist kein isoliertes Rechenmodell

Eine zentrale Aussage des Interviews lautet: Bewertungslogiken im Healthcare-Sektor verändern sich strukturell.

Vergleichstransaktionen allein reichen nicht mehr aus. Cashflow-Stabilität, Szenarioanalysen und Betreiberresilienz gewinnen an Gewicht. Die Immobilie wird nicht isoliert betrachtet, sondern als Teil eines funktionierenden Betriebsmodells.

Das hat konkrete Auswirkungen:

Pachtstrukturen werden intensiver geprüft.
Betreiberkennzahlen fließen stärker in die Bewertung ein.
ESG-Anforderungen entwickeln sich vom reinen Reporting-Thema zu einem Refinanzierungsfaktor.

Bewertung wird damit komplexer – aber auch realitätsnäher.

Betrieb: Betreiberqualität als wertbestimmender Faktor

Die vergangenen Jahre haben deutlich gemacht, dass Stabilität nicht allein vom Standort abhängt. Entscheidend ist die operative Leistungsfähigkeit des Betreibers.

Personalstruktur, Auslastungsmanagement, Kostenkontrolle und strategische Positionierung wirken sich unmittelbar auf wirtschaftliche Tragfähigkeit und Immobilienwert aus.

In einzelnen Analysen zur Marktentwicklung und Insolvenzsituation im Pflegebereich wurde bereits sichtbar, wie stark strukturelle Schwächen auf Betriebsebene zu Marktverschiebungen führen können. Diese Effekte werden 2026 noch deutlicher zutage treten.

Investoren, die die operative Ebene ausblenden, unterschätzen systematisch Risiken.

Marktintelligenz als Grundlage fundierter Entscheidungen

Die strukturellen Veränderungen im Healthcare-Markt lassen sich nicht allein aus Transaktionsmeldungen oder Makrodaten ableiten. Sie zeigen sich vor allem in operativen Kennzahlen, Refinanzierungsstrukturen und regionalen Versorgungsprofilen.

Mit dem CareCompass stellt IMMOTISS eine digitale Analyseplattform zur Verfügung, die regionale Marktpotenziale und Angebotsstrukturen transparent macht. Solche datenbasierten Instrumente gewinnen in einem zunehmend differenzierten Marktumfeld weiter an Bedeutung.

Healthcare-Immobilien erfordern integrierte Betrachtung – entlang der Logik Markt, Immobilie und Betrieb.

Ausblick

Transaktionen werden 2026 stattfinden. Kapital ist vorhanden. Doch Entscheidungen werden selektiver getroffen.

Wer investiert, finanziert oder Portfolios steuert, benötigt belastbare Marktintelligenz und eine integrierte Bewertungslogik. Die Zeiten vereinfachter Marktmechanik sind vorbei.

Das vollständige Interview mit Daniel Wolf im Rahmen des FondsForum Forecast 2026 finden Sie hier:

(Quelle: Fondsforum-Konferenz)

Ihre Ansprechpartnerin für Fragen rund um Asset Management ist:

Daniel Wolf
Geschäftsführer Asset Management

Sprechen Sie mich gerne an:

Mit unserem umfangreichen Länder-Know-how unterstützen wir von IMMOTISS Sie dabei, Potenziale zu realisieren und eröffnen Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage – damit Sie wirtschaftlich handlungsfähig bleiben!